マイホームを売却した時の税金関係

マイホームを売却した時、売却益（売却額ー取得費ー売却費用）が出た時は課税対象になります。

①税率は所有期間が5年以内なら所得税と住民税の合計で39.63％

②5年超なら20.315％

③譲渡益は最大3,000万円まで所得控除になる特例があります

④さらに所有期間が10年超などの条件を満たす場合、軽減税率（譲渡益6,000万円まで14.21％）を併用することができます。

マイホームを売却した時の税金の計算

マイホームを売却した時に、売った年の1月1日現在で5年を超えるかどうかにより、適用する税率が異なります。

売った年の1月1日時点で、マイホームの所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」に、5年以下の場合は「短期譲渡所得」になります。

（例えば、令和2年中に売った場合は、マイホームの取得が平成26年12月31日以前であれば「長期譲渡所得」に、平成27年1月1日以後であれば「短期譲渡所得」になります。

税率

売却損益の計算は、「譲渡価額ー（取得費＋譲渡費用）」になります。

取得費・・・マイホームの購入代金（建物は減価償却費相当額を控除します）、仲介手数料などの合計額。実際の取得費の金額が譲渡価額の５％に満たない場合は、譲渡価額の５％相当額を取得費として計算することができます。

譲渡費用・・・仲介手数料、測量費などマイホームを売るために直接要した費用、貸家の売却に際して支払った立退料、建物を取り壊して土地を売った時の取壊し費用など

マイホームを売った時の特例

マイホームを売った時は、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があります。

また、その年1月1日における所有期間が10年を超える等一定の要件を満たす場合には、3,000万円特別控除後の残額に軽減税率を適用できます。

※軽減税率⇒3,000万円特別控除後の課税譲渡所得6,000万円以下の部分に14.21％（所得税（復興税含む）10.21％＋住民税4％）の軽減税率を適用。

6,000万円超部分には20.315％（所得税（復興税含む）15.315％＋住民税5％）の税率を適用。

共有のマイホームを売ったとき

①共有のマイホームを売った場合には、上記3,000万円の特別控除を受けることができるかどうかは共有者ごとに判定します。

共有のマイホームを売った人の譲渡所得の計算は、共有者の所有権持分に応じて行います。

特別控除額共有者全員で3,000万円ではありません。この特例を受けることができる共有者一人につき最高3,000万円です。

②この特例は原則として家屋の所有者が家屋とその敷地を譲り渡した場合に受けられるものです。

しかし、家屋の所有者と敷地の所有者が異なる時でも、要件（敷地を家屋と同時に売る事。家屋の所有者と敷地の所有者とが親族関係にあり、生計を一にしていること。その敷地の所有者は、その家屋の所有者と一緒にその家屋に住んでいること）を満たす場合は、敷地の所有者もこの特例を受けることができます。

この場合の特別控除額は、家屋の所有者と敷地の所有者と合わせて3,000万円までです。

特別控除額を差し引く順序は、まず家屋の所有者、続いて敷地の所有者です。したがって、敷地の所有者が受けることができる特別控除額は、3,000万円から家屋の所有者が受ける特別控除額を差し引いた残りの額になります。

売却で譲渡損が出た場合は？

長期譲渡所得（譲渡の年の1月1日における所有期間が5年を超える譲渡による所得）に該当する場合で、マイホームを譲渡した時に生じた譲渡損失の金額については、一定の要件を満たす場合に限り、譲渡をした年に事業所得や給与所得など他の所得との損益通算をすることができ、これらの通算を行ってもなお控除しきれない損失の金額については、その譲渡の年の翌年3年間にわたり繰り越して控除することができます。