投資用中古マンションについて

東京都の23区の中古マンション価格は2012年末以降、上昇を続けています。

一方で、中古マンションの賃料単価はおおむね横ばい傾向です。

⇒賃料が横ばいなのにマンションの価格が上昇しているのは、なぜか?

 

中古マンションの価格は一般的に収益還元法により決められています。

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『中古マンション価格=①年間賃料収入÷②表面利回り』

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ここで、①年間賃料収入が一定とした場合、②表面利回りが下がらないと、中古マンション価格は上昇しないことがわかります。

また、

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②表面利回りは、『無リスク金利(10年国債利回り)

+リスクプレミアム(投資商品の期待利回り)』

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から構成されています。

10年国債利回りは、右肩下がりを続け、現在は0%付近で横ばい傾向です。

リスクプレミアムは、基本的には5%~6%の範囲で推移しているのではないかと言われています。

※中古マンション価格が今後さらに上昇していくためには、年間賃料収入が上昇するか、または10年国債利回りかリスクプレミアムが下がるかが必要になりますが、なかなか実現が難しいかもしれません。

つまり、それは今後中古マンション価格が上昇する理由が見当たらないことを意味するのではないでしょうか。